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[摘要] 海外投资的机会成本，就是错失中国势不可挡的国运。近两年国内房地产市场极其火爆，可以说重仓中国地产的人这两年都赌对了国运，但火爆还能持续多久，未来还能不能赌对？
海外投资的机会成本，就是错失中国势不可挡的国运。近两年国内房地产市场极其火爆，可以说重仓中国地产的人这两年都赌对了国运，但火爆还能持续多久，未来还能不能赌对？
有几位地产大佬都曾叮嘱过我，投地产就是赌国运。纵观各国历史，赌对国运的人，有曾被亏待过么？万科与恒大对国运的不同判断，自然也反应在了分道扬镳的股价走势上。
2014年，恰好就在上轮楼市下滑期的黑暗 前，郁亮看空自己所处的地产业，下注“白银时代”。万科开始降杠杆，放缓拿地节奏，专注于一线城市，并转型寻找传统地产以外的新增长点。
同样是2014年，融创、恒大、碧桂园这三个激进的现实主义者用杠杆撬开了属于他们的“钻石时代”。之后的三年，“三剑客”疯狂加杠杆扩张。以碧桂园为例，2015年实现销售额约1402亿元，到了2017年底，销售约5508亿元，纳税额超300亿元。
纵观各国巨富的发家史，常见的“三级火箭”难道不是：疯狂借钱，赌对国运，踩准行业么？面对“路线之争”，在刚开始时还可“百花齐放、百家争鸣”; 但到了后，市场才是检验观点的标准。
同时，2014年下半年开始，央行进入了降息通道，率先开涨的是市场化程度的深圳，热钱很快蔓延到北京和上海。2015年9月30号，央行降低首套房首付比例，4个月后，首付比例进一步被降低到20%。2016年2月，当周小川直接说“个人住房加杠杆，逻辑是对的，住房贷款应大力发展”时，市场早已从冰冻三尺，反转至烈火烹油。
到了2016年底2017年初，一二线房价被推高至“极限”，限购限卖令被频频触发。被驱赶出来的热钱，与开闸放水的银行贷款、连同棚改安置货币化的资金，让三四线城市接棒起这轮前所未有的“涨价去库存”运动。2017年的夏天，很多人望着一线城市一骑绝尘的房价，对二线城市还不屑不顾。现在，2018的房地产市场不仅二线回不去，甚至连三四线也买不起了。
如果经济机器的运转不会偏离均值太远，这就意味着若在正的一面持续时间越长，在接下来负的一面也更有可能持续较长时间。
以近的一次负增长为例，2012年到2014年，房地产经历了19个月的正增长，然后在负区间保持了一年多。而此次正区间的持续时间太长，已连续增长了31个月。一旦由正转负的话，简单地拍下脑袋，房产市场的负增长不会短于一年。犹如中国的GDP增长，从“常态”的10%+跌到8%，再到6.5%-7%的“新常态”。
其实不难理解，中国人口的高增长时代已经结束，日趋老龄化的中国百姓不可能一辈子不停的买房。尤其三四线城市是今年的主要增长点，到今年大概还有20%的销售增长。所以，不难看出三四线是现在整个房产销售的主力。不过，经过这一两年的上涨，绝大多数的城市，包括县城、城镇的房价都已创出历史新高。
因此，对于三四线城市，它的房价与收入之比其实也在往上走，房价的上行空间已在这一两年里透支，火爆还能持续多久，未来还能不能赌对？让我们拭目以待 。
