为了规范和加强银川市住宅小区公共管理和使用监督。促进业主公共资源有效使用，明确业主、业主大会、物业服务企业等各方主体的权利和义务，维护业主的合法权益，结合实际，我局起草了《关于加强住宅小区公共管理的指导意见（征求意见稿）》，现将征求意见稿面向社会公开征求意见，请于2020年11月10日下午18:00前将意见建议通过传真或者电子邮件方式反馈银川市住房和城乡建设局（市物业服务中心）。

联系人：王瑞、张勇

联系电话：0951-6899972

传真：0951-6899873

联系邮箱：ycswyfwzx@163.com

银川市住房和城乡建设局        

2020年10月10日           

关于加强住宅小区公共管理的指导意见（征求意见稿）

为了规范和加强银川市住宅小区公共管理。促进业主公共资源有效使用，明确业主、业主大会、物业服务企业等各方物业管理活动主体的权利和义务，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《宁夏回族自治区物业管理条例》《银川市物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规及相关规定，提出如下指导意见：

一、公共范围。住宅小区公共是指利用小区共用部位、共用设施设备及共有部分经营所得收入在扣除合理成本后的，主要包括小区公共场地的车位租金、小区公共区域的广告、小区公共区域设立摊位的租金、共用设施设备报废后的回收残值、经营性用房出租以及其他。

住宅小区应设置必要的社会公益性宣传栏，不计入公共范畴。

二、公共的归属。住宅小区公共归小区业主共有，主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，禁止任何单位、个人非法侵占、处分或者挪作他用。

公共不得以任何个人名义进行存储和管理。

三、公共的管理主体。业主大会成立前，由物业服务企业依据前期物业服务合同约定受委托对共用部位、共用设施设备及共有部分进行经营的，公共由物业服务企业代为管理，未经业主同意不得擅自使用。

业主大会成立后，应将共用部位、共用设施设备及共有部分物业共用部分管理方式、业主大会的权利义务、业主与业主大会的法律关系、业主共有资金管理等内容在（临时）管理规约中进行约定，业主、业主委员会或管理单位应当按照管理规约执行。

未经业主大会同意或者授权，业主委员会做出的任何决定无效。

四、公共的使用。公共的使用不得违反法律、法规、规章等规定，业主大会不得决定向业主分配公共资金。业主大会未决定公共使用方式的，应当将公共存入小区住宅专项维修资金专户。主要用于小区共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、改造和更新，按照业主大会决定用于业主委员会工作经费等小区公共服务需要。业主委员会具体执行公共相关事宜的,应当提前向街道、社区报备，接受其指导。

五、公共补充住宅专项维修资金。为保证小区住宅专项维修资金续交工作有序开展，保障小区物业共用部位、共用设施设备及共用部分正常使用，每年可以提取不低于公共的50%存入住宅专项维修资金专户。

六、公共信息公开。业主委员会或物业服务企业应当每年向业主、业主大会公布一次公共的收支明细，接受业主监督。

业主委员会每年至少提供一次公共的审计报告，并向业主大会公开公示，向项目所在地街道办事处或乡（镇）人民政府报备。

业主委员会未对公共进行审计或不配合开展审计的，街道办事处或乡（镇）人民政府应当督促其限期开展；仍未开展的，街道办事处或乡（镇）人民政府应当代为聘请开展审计。审计结果应当向全体业主公开公示，审计费用从公共中支出。

七、公共的审计、移交。业主委员会任期届满换届时，业主委员会应当向业主大会提交公共审计报告，并在新一届业主委员会选举产生后十日内，将公共所有手续移交新一届业主委员会，新一届业主委员会未选举产生的，移交项目所在社区居（村）民委员会代管。

业主大会、业主委员会成立前, 公共由前期物业服务企业管理，小区公共收支情况单独开户设账，每年将公共余额转存至小区住宅专项维修资金专户。业主大会成立后，应当将公共相关手续及时移交。

八、受托企业的监管。各县（市）区物业主管部门要对受委托管理公共的物业服务企业加大监管力度，对不按规定公布公共管理使用情况或撤管时拒不移交公共余额和账目的物业服务企业，责令其限期整改，并记入信用信息档案。

引导业主、物业服务企业依法归集、管理、使用公共。街道、社区应及时调解、妥善处理相关纠纷，对严重违法违规行为，按职能分工移交相关部门依法依规处理。

九、公共权益的保障。业主大会和业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

十、老旧小区公共。老旧住宅小区经有利害关系业主同意，并经法定程序批准可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的经营和其他公共作为老旧住宅小区物业服务及设施设备维护管理费用的补充资金，由业主监督使用。