第五部分 2017年重点工作

2017年是恒大集团第七个“三年计划”的收官之年，也是为2018-2020年的第八个“三年计划”奠定基础的一年，是恒大集团由“房地产业”向“房地产+服务业”转型后的 年，也是恒大地产由“规模型”向“规模+效益型”开始转变的 年。虽然恒大各方面的管理、运营都 顺利和正常，但这里还是要重点强调以下六个方面重中之重的工作。

一、夯实基础，稳健快速持续发展。

我们已经强调要夯实房地产基础，在多元发展的过程中，基础是很重要的。房地产就是恒大大的基础，只有这个根基牢固了，才能保证向上发展的速度和稳健度。所以说，夯实房地产基础，是其他三大产业发展的基础。

尽管目前房地产市场的供应量 大，人均居住面积也已经不小了，但中国是13亿人口的国家，住房的总需求量还是很大的，今后几年这个需求量也不会有明显的减少。这是因为中国的城镇化建设以及农村人口城市化，都会形成庞大的需求。2016年，房地产销售额有34.8%的增长，总额达11.76万亿，销售面积也有22.5 %的增长， 达15.73亿平方米。我判断，未来两到三年，总的成交量还会继续增加，随着人均面积越来越大，3-5年后市场总需求会开始下降。但是无论怎样下降，对龙头房企而言都是没有问题的。恒大去年销售尽管已经达到3700多亿，但在整个市场中的占比也仅约3%左右，占比并不高，增长的空间还很大。房地产业对恒大来说永远是朝阳产业，因此要进一步的做大做强房地产业，坚定不移地夯实基础，奠定好多元化发展的基础。

2017年我们要实现4500亿的销售目标，比去年增长20%左右。刚才讲了，从今年开始我们房地产业要实施“规模+效益”的战略，所以今后几年的增长控制在20%左右是 科学和合理的。过去几年一直在高速成长，房地产销售2014年增长31%，2015年增长53%，2016年增长85%，在庞大基数下取得如此高的增长是很惊人的，是 奇迹。目前我们的规模已经如此之大，在这个基础上未来2-3年保持20%左右的增长已经 厉害，如果按这个幅度计算，我们2020年的销售额将会达到7500亿。

既然2017年开始是效益年，就要以效益为 ，在保证20%左右规模增长的同时，又要确保效益的增长，这就需要加强各方面的工作。

我们要提升效益、要提高增长质量，那就必须从大上项目开始，当然，包括规划、设计、招投标、材料供应、工程管理、营销和物业管理等各方面我们都要进一步提升管理水平，才能确保今年4500亿的目标顺利完成，并实现效益年。怎样保证既在庞大基数的基础上实现20%左右的年增长，又能稳健经营？我认为，要快速发展，必须大上项目，没有项目根本谈不上销售、谈不上发展。但上马项目会带来什么问题？我们知道，大量的项目就得沉淀大量的资金，对企业而言，就会带来负债率的上升。恒大多年来一直在高速增长，大量增加项目、增加土地储备，所以就沉淀了大量现金在项目上，带来较高负债率。房地产企业要增长快，就要土地多，就要沉淀资金，负债率不可能不高。负债 对企业来说就存在风险，在快速发展中要保持稳健经营就要控制风险，恒大二十年来的做法一直是“现金为王”，保持充足的现金流。这样就可以规避企业发展过程中，由于增长快、项目多、资金沉淀大，导致负债 而带来的运营风险。截至2016年年底，恒大账上现金余额超过3000亿。

发展是硬道理，我们看到很多企业，由于不上马项目而慢慢萎缩。而恒大成立20年，从零开始成为 大房企，就是我们始终坚守发展是硬道理及现金为王的经营理念，确保了公司稳健快速发展。

房地产业不像其他产业，投入的资金主要用于购买土地，土地储备是不断 的，我们算过一笔账，如果恒大的土储按买入的价格卖出变现，净负债率就是40%以下，如果按市场评估价变现，那么恒大净负债率就是10%以下。

恒大金融、文化旅游、健康三大新产业的发展，更要坚守“稳健 、发展第二”的原则。新产业的发展过程中，大大小小决策都必须以稳健为主，确保没有任何风险的情况下，才能做大量的投入。

三大新产业，我们年前对组织架构、管理架构，包括人事安排进行了调整，尤其是队伍建设，这两年花了很大的力气在上面。去年年底健康集团、旅游集团、金融集团都从集团总部抽调了一大批的力量，也从社会引进了很多 的人才。现在三大产业的管理架构、组织架构都已经 清晰，各项制度也 完善，那么在每个产业的经营过程中，稳健都是 位，发展是第二位，这是基本的原则。

尤其是金融集团，要从严把控风险，把风险控制当成天大的事来抓。 是 端，要建立 完善的风险把控体系。恒大人寿必须坚持“保险姓保”的发展理念，必须坚持长期 、价值 和稳健 的基本理念，只有这样，恒大人寿才能够保持长期持续健康的发展。恒大人寿去年取得了 辉煌的成绩，美中不足的是 险占比过高。我们要下决心调整业务的产品结构，把风险保障型和长期储蓄型原保费占比提上去，保监会要求保险公司原保费占比不得低于30%，现在我们公司内部要求恒大人寿原保费收入不低于50%，力争实现60%，这个要求和标准 高，但这是恒大人寿做大、做强、可持续发展的基础。我们要将恒大人寿发展成为稳健合规经营的典范，要将恒大金融办成服务于实体，服务于百姓，服务于社会的金融集团，绝不允许恒大金融成为恒大的融资平台。过去是这样，现在是这样，将来也是这样，这是基本准则。

二、进一步强化管理，提高效益

房地产业是我们的主业，也是目前规模比较大的产业，2017年我们要求房地产业核心业务利润要实现较大幅增长，新的三大产业金融、健康、旅游要全部实现盈利。

恒大地产核心业务利润要实现243亿的目标，我们必须进一步加强管理，降低成本，提高效益。

个方面是打造环节精品。房地产开发建设涵盖上马项目、规划设计、招投标、材料供应、工程建设和质量以及竣工交楼等各个环节，每一个环节都很重要，我们要向每一个环节要效益。上马项目环节，土地成本能降一点就降一点，能降一点就是一点；规划设计环节，要进一步优化设计，包括单体方案，比如裙楼部分哪些放公建，哪些是配套，哪些是可售的，甚至一个店铺的面宽多少，进深多少，都会影响到我们的终效益。我们不止要向土地成本、规划设计要效益，还要向招投标要效益，向材料供应要效益，向工程建设和质量要效益。总之一句话，我们要向每一个环节要效益，在每一个环节上打造精品，向精品要效益。

第二个方面是向服务要效益，包括我们的售后服务及物业服务，尤其是物业管理服务，今年管理要上大台阶，要进一步提升物业管理的品牌，物业服务的质量。通过提升我们的服务来提升恒大产品的附加值，从而提高我们的效益。

第三个方面是要降低我们的“三大费用”——营销费用、管理费用、财务费用。这三个费用是比较高的，高的原因是因为这几年业绩连续高速增长，而房地产的营业收入及利润的核算是以交楼统计的。通常，当年交楼量是前一年销售额的80%到90%，比如2016年我们销售额是3700多亿，营业收入可能是2000亿左右，在计算本年利润时，实现3700多亿销售所产生的营销费用、管理费用、财务费用却要摊在到这2000亿上。因此，销售的高速增长，直接带来这三大费用的上升，这是客观原因。

不过从主观来讲，这三大费用也的确需要强化管理。首先，我们的营销费用是比较高的，主要原因是销售大幅增长，相应的广告、活动策划等营销推广费用大幅增加。从今年开始，我们要在保证销售的前提下，千方百计合理地降低营销推广费，这是很有 可挖的。

其次，我们的管理费用也要进行有效控制。管理费用主要是员工薪资，在这方面要实施科学、合理的激励机制和约束机制。后面我将会讲到，这里不再详述。另外，我们的办公费、差旅费也很高，春节前，我们研究完善了 办公、出差等相关制度，接下来各产业、各部门要严格执行。

第三，要管控好财务费用。一是要降低融资成本，我们的平均综合融资成本还有进一步下降的空间，利率降一个点就能省几十亿的融资成本；二是要提高存款利息，我们账面上有3000多亿的存款，利息增加1个点我们一年就能多30亿的利润。总之，从今年开始，我们要加大力度降低财务费用，公司规模大，稍微紧一紧，就能省几十亿，这就是利润。

2016年上半年，扣除汇兑损失后，我们的核心业务利润率为6.3%，在行业算是偏低。从今年开始，我们的内部目标是核心业务利润率每年提升2%到3%，要连续保持两到三年。2017年是效益年，我们一定要通过打造环节精品、提升产品附加值以及降低成本来提高效益，争取到今年年底实现全年9-10%的核心业务利润率。

恒大一直坚持民生地产的理念，坚持让利于民，要在保持合理利润的前提下少赚或者不赚老百姓的钱。我以前讲过，恒大的利润主要来自于各大战略合作伙伴的让利，包括材料供应商、建筑和装修单位等，我们有的材料供应价仅是市场价的3至4折，我们的主体施工单位、非毛坯施工企业的利润也很薄，跟市场其他企业相比，起码少赚了3-4个百分点。

三、强化管理，进一步完善激励机制

成立20年来，恒大建立了一套行之有效的目标计划管理模式，这种独特的管理模式是把计划管理和目标管理结合在一起， 的计划都是带目标性的，这是恒大多年来始终高速增长的一大法宝。

我们的目标计划管理体系 完善，尤其是在房地产业，现在有十几大指标，我们对 的指标都进行了量化。例如工程建设进度方面，目前恒大二十层以上在建的楼宇有8000多栋，我们对每一栋楼到月底达到的工程进度、对每一栋楼的优良工程达标率等，都进行了量化。这么大规模的管理，我们可以考核到每周。除了工程进度和工程质量，我们对开发报建完成率、销售完成率、招投标完成率、交楼完成率、维保修完成率等指标也进行了量化，而且将公司管理的各项指标量化到各地区公司，量化到项目，量化到岗位，量化到人，并且根据量化的指标实施考核。恒大目标计划管理的模板和信息化程度 高，计划、目标都分解到年、分解到半年、分解到季度、分解到月，分解到周，每周的例会都可以统计当周十几大指标的完成率情况，这为我们完善考核机制、激励机制和约束机制奠定了良好的基础。

从今年开始，我们在完善激励机制方面有几大思路，而且已经下发文件开始实施了。对于四大产业集团，总部 一把手以上领导要按照季度进行奖罚，也就是说，浮动工资和奖金纳入季度考核，根据季度工作的完成情况进行奖罚，总部员工也要跟着领导班子进行奖罚。当然，我们是以奖励、激励为主，除非工作做得 差才进行扣罚。为什么要按季度进行考核？因为四大产业集团总部是管理机构，承担管理、监督和服务三大职能，让产业集团总部背上很多单项经济指标，就会出现运动员和裁判员不清的问题，所以我们只能按季度对产业集团总部进行考核。

对于地产集团各地区公司，今年我们开始实施全员浮动工资、奖金与利润挂钩，将原来的销售奖、利润奖统一合并为效益奖进行考核。将浮动工资、奖金和效益挂钩，是企业管理经常运用的激励办法，以前我们处在发展的过程中，不具备这样的条件，现在恒大运营20年了，已具备挂钩利润考核的条件，今年又是恒大的效益年，所以我们决定开始实施浮动工资、奖金与利润挂钩的办法。

考虑到各地区公司之间的差异，我们将地区公司划分为特大型公司、大型公司和中型公司三个级别，让同等级别的公司相互PK，也就是说，将同级别公司 员工每月浮动工资和奖金的总额作为效益奖，根据当月利润进行再分配，利润越高效益奖越高，利润为负数时不参与分配。

此外，我们设置了销售、融资、开发报建、工程进度、工程质量、设计质量、工程结算、物业维保修等13个额外的单项奖，根据工作完成情况进行 ，对地区公司相应部门全员进行奖罚，并对分管营销、开发、工程、资金、 、设计、招投标、物业的八名副总进行严格考核，每月 前六的涨1-2级工资， 后六的降1-2级工资。

今年我们还要开始考核招投标的成本降低率，这是过往20年都没有下大力气抓的方面，在这里我还要 提醒，降低招投标的发包成本，前提是要保证施工单位的实力和水平。

四、加强监督管理，强化约束机制

恒大20年，形成了 好的恒大文化，包括恒大的作风和恒大的精神等，加上公司从严的管理，恒大形成了 好的工作氛围，这是综合管理的结果。我们 注重强化约束机制，这为公司的作风建设、文化建设、队伍建设发挥了很好的作用。比如说，打击官僚主义办公室2016年共处分官僚主义、形式主义行为1869人，其中开除52人，降职免职131人，经济处罚1686人，这说明我们在约束机制上下了很大的功夫，管理 严格。

在杜绝漏洞方面，恒大在1997年3月1日的西樵山会议上不仅确立了超前的约束机制，同时成立了监察室。监察室在恒大20年的发展过程中，在杜绝漏洞方面起了很大的作用，仅2015年及2016年两年就 司法机关依法拘留、逮捕、判刑78人，其中内部43人，外部35人。

恒大的约束机制，对于保证公司的健康发展，树立良好的企业文化起到 重要的作用,但也存在需加强自身建设等问题。今年，我们要进一步强化监督管理，加强监督 部门自身的建设及加大监督检查力度。

一是加强监督 部门自身的建设工作。

要加强监察室、打击办、巡视一室至巡视六室、金融稽查 、管理及监察 、招投标监察 、预决算审计 、财务审计 、民工权益保障 等相关部门的自身建设，防止“灯下黑”。为此我提六点要求：

1、要加强学习，学习业务，学习法规，自强自律，打铁要自身硬。2、要坚持原则，实事求是，做到查不清楚不放过，责任不明不放过。3、要敢担当，敢碰硬，对事不对人。4、要发现问题，解决问题，理顺管理，谁发现、谁解决、谁理顺。5、要自我约束，自我监督，从严内部管理。6、要作风正派，纪律严明。

二是进一步加大今年的监督检查力度。

1、要深入持久地开展“打击官僚主义”和“依法惩治内部蛀虫”的两大运动。从2014年开始，两大运动已经开展了三年，今年我们要继续深入开展。关于这两大运动，原来有很多文件，下一步要针对今年的情况，继续深入开展这两大运动，并下发有关的规定和文件。

2、要加大巡视一室到巡视六室的巡视力度，实现全覆盖、全方位的巡视。所谓“全覆盖”，就是要覆盖公司四大产业集团、 下属公司、 地区公司以及 职能部门；“全方位”，就是要巡视到单位和部门方方面面的工作，包括制度建设、制度执行、人事管理等都要巡视。今年上半年，巡视一室到六室要先巡视材料公司、园林集团、足球 、监察室、管理及监察 和财务 ，下半年要巡视地产集团的各地区公司。

3、要加大各产业各专业的监察 力度，要加大金融集团、旅游集团和健康集团的监察 力度。在地产方面，对于招投标、预决算、财务等，招投标监察 、预决算审计 、财务审计 要加大力度进行专项检查，另外金融集团要加大稽查力度，尤其是 风险以及合规性的稽查力度。

4、民工权益保障 要进一步加大对民工权益保障的工作监察力度。我们合作的施工单位有1000多家，有10000多个班组，130多万民工。民工的工资、奖金能不能按时拿全拿齐，民工各方面的社会保障，各种保险该买的有没有买，民工的安全等方方面面，我们要对这1000多家施工单位进行监督和检查，要深入到10000多个班组中了解民工权益是否得到保障。民工权益保障 成立了 ，工作做得很好，尤其是每年春节，保证了民工的工资按时如数地发到手。 今年要进一步加大力度，加强民工权益保障工作。

五、做好大方的扶贫工作

大方是贵州省毕节市的一个贫困县，110万人口，其中18万贫困人口。我们从2015年12月1日开始结对帮扶大方县，计划三年无偿投入30亿，每年投入10个亿，到明年年底实现18万贫困人口全部稳定脱贫。

产业扶贫方面，现在已建设277个产业化基地，6700个蔬菜大棚，引进了27家上下游龙头企业。易地搬迁扶贫方面， 期建了10个新农村，第二期工程又建了40个新农村。 扶贫方面，已建设11所 、13所幼儿园、1所完全 和1所职业技术学院，现在基本全部竣工。吸纳就业扶贫方面，恒大已吸纳大方县10738人在恒大集团和合作伙伴中就业，就业人员年人均工资42000元。

特困群体生活保障扶贫方面，组织集团员工“一助一”，帮助了4993个儿童。今年过年，员工给困难儿童寄了书包和学习资料，寄了棉衣和年货等。总之，恒大扶贫工作做得 好，尤其我们常驻大方300多人的扶贫团队，工作 艰苦，做出了巨大贡献。

下一步我们务必抓好大方扶贫，重点工作有三个，一是每年10个亿的扶贫资金，今年10个亿本月20日前捐赠到位；二是今年6月30日前，两批共103项重点工程全部竣工交付。三是力争今年年底让80%的贫困人口初步脱贫，到明年年底实现18万人口全部稳定脱贫。

通过帮扶大方县的实践，我们已探索出一条企业帮扶一个贫困县精准扶贫、精准脱贫的新路子，我们计划今年开始再帮扶一个贫困县，有信心、有决心到2020年前帮助更多的贫困老百姓稳定脱贫，为决胜脱贫攻坚作出应有贡献。

饮水思源、回报社会，是民营企业应尽的社会责任。20年来，我们一直积极履行企业公民义务，累计为民生、扶贫、 、环保、体育等慈善公益事业捐款100余次超42亿元，并连续七年荣膺中国慈善领域高 奖“中华慈善奖”。今年，我们要继续投身慈善公益事业，为促进社会和谐进步作出应有贡献。

六、加强党建工作

2002年，恒大集团率先成立广州市 家民营企业党委。十五年来，恒大党委不断加强党建工作，各级党组织及广大党员干部在恒大发展过程中发挥了重要作用。目前公司在岗党员7756名，基层党组织63个。

我作为恒大集团党委书记，我十分清楚党建工作的重要性。今年，我们要进一步抓好党组织覆盖和党的工作覆盖，加大党员发展力度，加强基层党组织建设，把党支部建在项目上。充分发挥党组织在员工队伍中的政治核心作用、在企业发展中的政治引领作用，要坚定不移地学习、贯彻以习总书记为核心的党 路线、方针、政策，全面做好企业的队伍建设、制度建设和文化建设。

同志们，过去二十年，恒大创造了 来之不易的辉煌业绩，现在我们已经站在新的历史起点上，必须坚定不移地夯实基础，做大、做强、做实、做精四大产业，让我们鼓足干劲，齐心协力，努力拼搏，为实现恒大的再次腾飞而努力奋斗！